稼轩分享 | 债权纠纷裁判规则之房屋买卖合同为什么会被认定不属于商品房买卖合同关系

作者 | 陕西稼轩律师事务所 翟孙斌

预计阅读时间 | 12分钟

焦点问题

房屋买卖合同为什么会被认定不属于商品房买卖合同关系？

裁判要旨

房屋买卖合同的成立不仅要从书面合同和交付凭证来审核，还要从房屋价格、款项支付、签订时间、付款时间等方面来综合认定。如果房屋买卖合同其实质系为资金融通行为提供担保，则应当认定房屋买卖合同的性质属于借款担保关系。

案情简介

一、2011年8月5日，黄国勤与红枫公司签订两份《商品房购销合同》，约定，红枫公司将昆山市巴城镇湖滨南路1098号4区红枫苑别墅1601、1602号房屋出售给黄国勤。

二、2011年9月13日，红枫公司与黄国勤签订《补充协议一》，对收款账户、交房时间、违约责任等进行了补充约定。

三、2011年9月13日，黄国勤向朱连平转账450万元、30万元、500万元；2011年9月14日，转账420万元的交易明细，共计1400万元。

四、2012年3月23日，黄国勤就涉案1602号房屋与中国银行昆山支行签订《住房贷款合同》，贷款金额500万元，红枫公司作为保证人。

五、2012年4月9日，从黄国勤和金育平的账户上分别转入红枫公司账户500万元，当天分四笔转出，其中两笔各转出25万元，备注信息为红枫公司；另两笔通过支票各转出475万元，备注信息为兰大贸易公司。

六、2012年7月20日，中信公司向江苏省高级人民法院申请执行。2012年8月1日、2日，江苏省高级人民法院对登记在红枫公司名下房产进行了查封。

七、2013年1月1日，黄国勤与红枫公司就黄国勤购买红枫公司位于昆山市巴城镇湖滨南路1098号4区1601、1602幢房产重新签订协议。

八、2012年3月5日，红枫公司转账收入三笔，金额分别为50万元、50万元、150万元，备注是黄国勤；同日转账支出两笔，金额分别为100万元、150万元。2012年3月6日；红枫公司转账收入三笔，一笔260万元，备注黄国勤，另260万元和279万元，备注金育平。同日上述三笔款项转账支出。

九、2014年6月13日，黄国勤向人民法院提出执行异议。

另查，（一）中信公司提供了一份红枫公司与黄国勤、朱永光签订的《补充协议二》，对实际房屋总价、收款账户、交房时间、违约责任等内容进行了约定；

（二）胡方云（红枫公司董事长）提供了朱连平与红枫公司、胡方云签订的《债务抵消协议》；

（三）2012年3月-6月，胡方云、朱连平在温州公安局鹿城区分局的询问笔录中对有关借款事实做了相应陈述。

法院判决

本院认为，红枫公司与黄国勤虽然签订《商品房购销合同》、红枫公司亦向黄国勤出具购房款收据，但是综合本案事实不足以认定双方存在商品房买卖合同关系，理由如下：

第一，红枫公司与黄国勤约定的房屋价格过低，与正常的商品房交易价格不符。红枫公司与黄国勤就案涉房产签订两份《商品房购销合同》，并办理了网签备案手续，另签订《补充协议二》明确约定两套别墅（1601号、1602号）网签备案登记的价格不再适用，实际房屋总价为每套700万元。双方约定的房屋价格应以《补充协议二》为准，据此计算的房产价格不足10000元/平方米。而根据查明事实，该地段别墅的价格在20000元/平方米，双方约定的购房价格明显不符合市场行情。

第二，黄国勤主张已实际支付购房款收据载明的全部款项，依据不足。黄国勤提交红枫公司于2011年9月13日、2011年9月16日、2011年12月10日、2011年12月31日、2012年4月15日、2012年4月16日出具的金额分别为400万元、1000万元、7478800元、100万元、1478800元、500万元的购房款收据，共计28957600元，证明已付购房款。红枫公司认为其中1400万元支付给朱连平，不是购房款，而是借款。其中500万元系红枫公司帮助黄国勤获得银行贷款。经查，黄国勤自中国银行昆山支行贷款500万元虽然进入红枫公司账户，但是同日其中的475万元又转入兰大贸易公司。兰大贸易公司与红枫公司并不存在其他经济往来，兰大贸易公司的法定代表人卢品淑是黄国勤的朋友，黄国勤曾经向卢品淑借款用于支付购房款。即款项贷出后，支付给了黄国勤的关系人。红枫公司主张未收到上述购房款具有一定可信性。另外9957600元，黄国勤陈述为现金支付给红枫公司法定代表人胡方云，红枫公司不予认可。除购房款收据外，黄国勤未提交其他证据予以佐证，且与1400万元的交付方式（转账）与收款人（朱连平）均不一致。黄国勤实际支付的款项仅为1400万元，与《补充协议二》约定的金额相符。

第三，朱连平在公安机关供述用预售网签形式向黄国勤等人借款。朱连平在《补充协议二》签字，且为指定收款人，黄国勤实际向朱连平支付1400万元，说明朱连平与本案有密切关系。红枫公司、东方云顶公司与朱连平于2011年6月1日签订的《协议书》约定，以红枫公司开发的包括本案1601、1602号别墅在内的16套别墅抵偿红枫公司、东方云顶公司欠朱连平的17500万元及利息。朱连平在公安机关的询问笔录中，陈述其以预售网签形式为黄国勤等6人做抵押，借4300万元。以1400万元的价格抵两套别墅给黄国勤。

第四，陈秀兵在公安机关陈述朱连平用三套别墅向黄国勤抵押贷款。《补充协议二》有陈秀兵的签字，昆山市公安局巴城派出所的询问笔录载明，陈秀兵陈述：“其与黄国勤系老乡，朱连平通过其担保向黄国勤借款2300万元，用三套别墅作抵押。黄国勤和陈秀兵曾在2012年10月10日一起到红枫公司要钱。”

第五，黄国勤收取红枫公司五套公寓房，而未举证证明支付购房款。黄国勤一审中以红枫公司开具购房发票主张已付五套公寓房价款，二审主张红枫公司2012年3月5日和6日转账收入的1049万元中包括黄国勤支付的购房款。经查，黄国勤转入红枫公司的款项与五套公寓房的价款金额并不相符；转账时间在红枫公司向黄国勤开具购房发票之后，故不足以认定黄国勤转入红枫公司的510万元系支付两套公寓房购房款。红枫公司主张用五套公寓房折抵应向黄国勤支付的借款利息，具有一定可信性。

上述事实和证据可以相互印证，证明红枫公司与朱连平通过预售网签方式向黄国勤借款，款项支付给朱连平。红枫公司另以公寓房折价向黄国勤支付利息。红枫公司与黄国勤签订《商品房购销合同》及《补充协议二》系为保障黄国勤的融资债权实现。

综上，最高人民法院认为案涉《商品房购销合同》《补充协议二》的性质应当属于借款担保关系。

案件来源

黄国勤与中信信托有限责任公司、昆山红枫房地产有限公司案外人执行异议案【（2016）最高法民终694号 】

法律法规

《中华人民共和国民法总则》

第一百四十六条 行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。

以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。

《中华人民共和国物权法》

第一百七十条 担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。

《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》

第二十四条 当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。

按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。

延伸阅读

案例1：最高人民法院在毛来华、林福汉执行异议案【（2016）最高法民再113号】中认为，探究合同签订当时双方当事人的真实意思，结合在案证据，并根据案涉主要法律关系的性质及合同效力作出判断。

首先，林福汉在签订案涉《房屋买卖合同》之前，即已支付部分款项，在先后分为两笔支付的电子转账凭证上，均注明其所支付的款项为“借款”。虽然林福汉主张“借款”的款项性质为其转账当时随意填写，该款项实为购房款，但对高达800万元的款项性质随意填写，与一个理性自然人的通常做法并不相符。

其次，案涉《房屋买卖合同》在约定签订合同当日刘宣求即应将房产预告登记证原件、商品房买卖合同原件、销售不动产发票原件交给林福汉的同时，又约定了刘宣求授权林福汉在2012年9月19日后办理案涉房产过户手续，且明确约定在此之前林福汉无权办理过户手续，而刘宣求则可以在2012年9月19日前“反悔”，如若反悔，应归还林福汉全部“预付购房定金款”、另加“购房定金款”每日3‰的违约金。

第三，从案涉店面价格看，案涉《房屋买卖合同》采取“一口价”800万元的方式，不同于普通房屋买卖合同采取依房屋面积、每平方米单价计算房屋价格的一般交易习惯。同时，根据二审法院查明的事实，刘宣求受让案涉店面时，房屋依据另案调解书作价为13409596元，与案涉《房屋买卖合同》约定的800万元有较大差异。

由此可以认定，案涉《房屋买卖合同》买卖店面的约定本身是当事人之间的虚伪意思表示，刘宣求与林福汉签订案涉《房屋买卖合同》的真实目的是以案涉店面担保刘宣求本金为800万元、借款期限为三个月、利率为日3‰的债务的履行，当事人间达成一致的真实意思即隐匿行为是将案涉店面作为借款合同的担保。根据《民法总则》第一百四十六条之规定，本院认定案涉《房屋买卖合同》本身作为伪装行为无效，而借款担保作为隐藏行为，在不违反法律、行政法规的强制性规定的情况下，可以肯定其在当事人之间的合同效力。

案例2：最高人民法院在王高平与海南博海投资咨询有限公司借款合同纠纷案【（2016）最高法民终52号】中认为，王高平主张其与博海公司之间存在商品房买卖法律关系，并据此诉请确认房屋认购协议有效及履行该协议，由其取得该协议涉及的541套房屋的所有权，而其提供的证据材料又包含了借款的事实。对此，应当甄别王高平与博海公司之间签订房屋认购协议是否具有担保的意思，即考察双方签订房屋认购协议的真实意思是为借款行为提供担保，还是通过支付对价获得房屋的所有权。经审理查明，王高平提供的借据、付款凭证、《房屋抵顶借款协议》以及《逸海华庭认购协议》均对借款事实予以确认。王高平作为甲方与博海公司作为乙方签订的《房屋抵顶借款协议》载明“乙方因建设开发海南逸海华庭小区，至2014年3月23日陆续向甲方借款人民币玖仟捌佰万元整。乙方为偿还该项借款与甲方达成以下协议”，该协议第三条约定“乙方在约定的期间内不能用现金归还借款本息时，则同意用其在海南建设开发的逸海华庭小区的房产作价偿还向甲方的借款本息”。上述证据和协议约定的内容可以证明双方当事人在发生借款关系之后，为保证借款的偿还又订立了房屋抵顶及认购协议。双方签订房屋认购协议的真实目的是为了给借款提供担保，并非为了实现房屋买卖。即双方当事人在签订房屋认购协议时并无真正转移案涉房产所有权的意思，其真实意思是设定担保。简言之，王高平与博海公司之间的真实法律关系是民间借贷，房屋认购协议只是作为让与担保的一种方式。

编辑 | 稼轩文编社

THE END

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